Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Diplom- Betriebswirt Ulrich Stiller
Steuerberater

Schwabstr. 40
71229 Leonberg

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Ratgeberartikel

Wenn eine vermietete Wohnung oder ein Haus „in die Jahre gekommen ist“ fallen oftmals größere Instandsetzungsarbeiten an. Diese Kosten stellen dann in aller Regel Erhaltungsaufwendungen dar und sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abzugsfähig, da sie Erhaltungsaufwendungen darstellen. Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man Baumaßnahmen, welche

- die Wesensart des Grundstücks nicht verändern-
- das Grundstück in einem ordnungsgemässen Zustand erhalten-
- die Aufwendungen regelmässig in ungefähr gleicher Höhe
wiederkehren-

Dabei ist nicht erforderlich, dass die vorstehend genannten Voraussetzungen zusammen vorliegen müssen.

Bei größeren Aufwendungen möchte das Finanzamt diese Beträge oftmals als Herstellungskosten behandeln, die dann lediglich in Höhe der Abschreibung abzugsfähig sind. Hier sollte man sich zur Wehr setzen, denn oftmals liegt das Finanzamt falsch. So gibt es beispielsweise eine 4.000 €-Grenze. Ob Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen vorliegen wird vom Finanzamt nicht geprüft, wenn die Aufwendungen für die einzelnen Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000 € zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Auf Antrag des Steuerpflichtigen hin, werden derartige Aufwendungen stets als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung behandelt.

Bei Erhaltungsaufwendungen von insgesamt bis zu 10.300 € werden Belege für die Aufwendungen durch das Finanzamt nur in Zweifelsfällen angefordert. Hier reicht in der Regel eine Aufstellung aus. Aus dieser Aufstellung muss die Art des Aufwands, der Tag der Rechnung und der Tag der Zahlung ersichtlich sein.

Typische Erhaltungsaufwendungen, die bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abzugsfähig sind:

- Austausch von Fenstern
- Ersatz einer Holztreppe durch eine Betontreppe
- Versetzen von Wänden, wenn dadurch keine größere Wohnfläche
geschaffen wird-
- Erneuerung des Außenputzes
- Verstärkung von Stromkabeln bei einer Heizungsumstellung
- Anbringen einer Vorhangfassade
- Ersatz einer Zentralheizungsanlage


Diese Aufzählung ist natürlich nicht vollständig. Für eine Einzelfallüberprüfung Ihrer Aufwendungen stehe ich gerne zur Verfügung.