Ist der Einbehalt Betriebskosten Mietkaution eine Vorauszahlung

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mieter hat für Frühjahr 2010 gekündigt. Daraufhin habe ich von der Mietkaution auf Basis der Betriebskostenabrechnung 2009 die zu erwartende Nachzahlung von ca. 900 € einbehalten.

Aus meiner Sicht handelte es sich bei diesem Einbehalt um eine Nebenkostenvorauszahlung, denn bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung kann nach der Abrechnung jede Partei eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen auch wenn eine Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. (BGH 18.05.2011 - VIII ZR 271/10).

Leider habe ich die pünktliche Abrechnung zum 31.12.2011 für das Jahr 2010 versäumt und erst am 4.2.12 erstellt. Da die Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr um 300 € gesunken waren, habe ich diesen Betrag zurück überwiesen.

Der Anwalt des Mieters erklärt jedoch: Bei den aufgrund der Schätzung einbehaltenen 900 € hat es sich bestenfalls um die Geltendmachung eine Zurückbehaltungsrechtes an der Rückzahlung der an sich bereits fälligen Kaution gehandelt, nicht um eine Nebenkostenvorauszahlung. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist spätestens mit Ablauf des Jahres 2011 erloschen, so dass die gesamten 900 € zurückzubezahlen waren.

Nach meinem Verständnis entfallen mit verspäteter Betriebskostenabrechnung nur die Nachforderungen des Vermieters, nicht jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen. Da der Einbehalt von der Kaution vor dem Abrechnungstermin der Betriebskosten erfolgte, muss es sich in diesem Sinne meines Erachtens um eine Vorauszahlung handeln, die ich nun nach erfolgter Abrechnung nicht zurückzahlen muss.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Erläuterung.

Antwort vom 07.02.2012 - 09:04 Uhr

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle

Damm 2, 26135 Oldenburg
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Sehr geehrte Ratsuchende,


hier hat der Kollege ( Rechtsanwalt des Mieters ) im Ergebnis Recht und Sie werden den Betrag - sofern es nicht andere Ansprüche gibt, die eine Rückzahlung vereiteln - zurückzahlen müssen.


Hier haben Sie aufgrund einer Schätzung den Betrag einbehalten und nicht aufgrund einer geforderten Anpassung der Vorauszahlung.

Auch Ihr Wunsch, diesen Einbehalt nun im Nachhinein alders zu deklarieren, ändert daran nichts, so dass die von Ihnen genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs so nicht passend ist.


Zudem ist zu beachten, dass Sie den Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten leider nicht eingehalten haben. Es ist Ihnen bekannt, dass Sie dadurch keine Nachforderungen mehr stellen dürfen.

Das von Ihnen nun beabsichtigte Verfahren würde aber dieses richterliche Verbot der Nachforderung letztlich umgangen werden, so dass der teilweise Einbehalt der Mietsicherheit unzulässig wäre.

Auch darauf könnte der Kollege - sollte er noch darauf kommen - erfolgreich eine Rückzahlungsklage stützen.


Im Ergebnis werden Sie also auch den Restbetrag zurückzahlen müssen, sofern es nicht andere Hinderungsgründe gibt. Diese kann ich Ihrer Schilderung aber derzeit nicht entnehmen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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