Mieteinnahmen nach Hauskauf

Zusammen mit meiner Frau hatte ich im März 2007 von unseren Schwiegereltern ein Haus gekauft. Der Eintrag ins Grundbuch wurde vollzogen, jedoch verzögerte sich der Eintritt in die Darlehensverträge, da mit der Bank noch Änderungen bei der Anlage der Zins- und Tilgungsbeträge zu klären waren. Die monatlichen Beträge wurden aber trotzdem von meiner Frau und mir an die Schwiegereltern gezahlt.

Im September 2007 weigerte sich dann meine Frau, in die Darlehensverträge einzutreten, weil sie sich von mir trennen will. Die Überlassung gibt ihr dazu keinerlei Recht, im Gegenteil, es wurde vereinbart, dass im Scheidungsfall zunächst beide Hausbesitzer an ihren Anteilen festhalten wollen. Ihr Trennungsentschluss erfolgte auf Anraten ihrer Eltern, die unbedingt erreichen wollten, dass wir ihnen das Haus abkaufen sollten. Sie befürchteten, dass ich wegen der Verzögerungen wieder vom Kauf wieder zurücktreten könnte (was ich aber gar nicht beabsichtigte). Gleichzeitig drohten mir die Schwiegereltern per Rechtsanwalt mit einer Klage, falls ich meine Haushälfte nicht an meine Frau übertragen würde. Dazu erklärte ich mich im März 2008 bereit.

Die Schwiegereltern weigern sich nun, meiner Frau und mir die Mieteinnahmen des Hauses für den Zeitraum April 2007 bis März 2008 in Höhe von 25.000 Euro auszuzahlen. Wir haben jedoch das Geld in der Steuererklärung angegeben und auch versteuert. Die Schwiegereltern sagen, sie hätten das Geld für die Darlehensverträge benötigt.

Ich halte diese Weigerung für rechtswidrig. Könnten die Schwiegereltern anderseits Schadenersatz von mir verlangen, da sie die Mieteinnahmen für die Darlehensverträge brauchten? Da sich meine Frau weigerte, in die Verträge einzutreten, war für mich eine Erfüllung der Vertragspflichten eigentlich gar nicht möglich. Zudem haben die Schwiegereltern selber meine Frau dazu veranlasst, die Verträge nicht zu unterschreiben, um zu erreichen, dass meine Frau das Haus alleine bekommt.

Wie sind Erfolgschancen und Risiken, wenn ich wegen der Mieteinnahmen klagen würde?

Antwort vom 31.12.2009 - 02:02 Uhr

Rechtsanwalt Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Ich gehe davon aus, dass es zwischen Ihnen und Ihren Schwiegereltern keine Absprache dahingehend gab, dass Ihnen zusammen mit Ihrer Frau ab Kaufvertragsschluss bzw. Grundbucheintragung die Mieten zustehen. Also muß nach einer Lösung im Gesetz gesucht werden.

Diesen Fall regelt § 566 Abs.1 BGB, den ich Ihnen nachfolgend zum besseren Verständnis beigefügt habe:

§ 566 BGB

Kauf bricht nicht Miete


(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Ab Eigentumsübertragung auf Sie und Ihre Frau (also ab vollständiger und wirksamer Grundbucheintragung) sind Sie und Ihre Frau in den Mietvertrag eingetreten und haben demgemäß auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete (also sowohl Sie als auch Ihre Frau gemeinschaftlich für die Zeit, in der sie beide das Eigentum an dem Grundstück hatten, also als Sie noch Miteigentümer gewesen sind).

Demnach stehen Ihre Chancen recht gut, die Mieten einzufordern.

Fraglich ist in diesem Zusammenhang allerdings ob und gegebenenfalls wie sich Ihre Schwiegereltern in einem möglichen Prozess gegen diese Forderung verteidigen könnten.

Unter Umständen bestünde die Möglichkeit, dass Sie Ihnen die Aufrechnung erklären könnten. Hierzu bräuchten Ihre Schwiegereltern eine Forderung, mit denen Sie aufrechnen könnten.

In Betracht könnte insoweit die von Ihnen bereits angesprochene Schadensersatzforderung kommen. Sofern Sie sich zusammen mit Ihrer Frau gegenüber den Schwiegereltern ab einem bestimmten Zeitpunkt zur Übernahme der Darlehensforderungen verpflichtet haben und die Schwiegereltern quasi Ihre Darlehensschuld entgegen der Absprache weiter abfinanziert haben, würde auch ein Schadensersatzanspruch der Schwiegereltern in Betracht kommen.

Ich rate Ihnen daher an , einen Rechtsanwalt vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage in Bezug auf den Schadensersatzanspruch zu beauftragen und dann gegebenenfalls das weitere Vorgehen hierauf abzustimmen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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