Frage
Einnahmen Vermietung/Verpachtung hier:richtiger Ansatz Betriebskosten
Fachbereich Steuern / Fragennummer : 105502
| Thema | : Einkommensteuer | Herkunftsland | : Deutschland |
| Einsatz | : EUR 30,00 | Rechnung | : per E-Mail |
| Status | : Beantwortet | ||
 | Frage vom 29.01.2010 - 16:20 Uhr |
ich habe in 2009 begonnen in meinem Einfamilienhaus eine Einliegerwohnung (eigentlich nur ein Zimmer mit Bad und Kochgelegenheit) zu vermieten. Da diese "Wohnung" über keine eigenen Zähler verfügt, wurden im Mietvertrag entsprechende Umlageschlüssel für die einzelnen Kosten vereinbart. (Heizung nach qm, Wasser nach PxT, Strom 70% nach qm und 30% nach PxT, Müll nach PxT und die meisten anderen nach qm). Dieses ist nach aktueller Fassung der Betriebskosten- und Heizkostenverordnung zulässig.
Gegenüber dem FA gilt ja das Zu-/Abflussprinzip, was natürlich abweichend von dem Nutzungszeitraum und den tatsächlichen Kosten sein kann. Nun ist es ja so, dass ich auch die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen voll als Einnahmen angeben muss, obwohl diese faktisch nur durchlaufende Posten sind. Um nun hier nicht unnötig besteuert zu werden, muss ich ja die dagegen stehenden Aufwendungen gegenrechnen. Nun meine Fragen:
1. kann ich gegenüber dem FA die Betriebskosten zu den gleichen anteiligen Faktoren angeben, wie sie im Mietvertrag vereinbart wurden, oder ist hier nur die Variante nach qm zulässig? Letzteres wäre eher ungerecht, da ja die Einnahmen (z.B. für Wasser) nach Personen x Tage höher sind, als die Kosten nach qm, was zu einer Besteuerung von Einnahmen führen würde, welche eigentlich gar keine sind. Das qm-Verhältnis beträgt nämlich 152qm (eigen) zu 27qm (vermietet) während die Kopfverteilung 1:1 ist.
2. das Haus wird mit Heizöl beheizt. Gegenüber dem Mieter sind die Kosten einfach zu berechnen (Anfangsbestand + Zukäufe - Endbestand = Verbrauch / Verbrauch x qm-Anteil = anteilige Kosten). Wenn beim FA aber nur das Abflussprinzip gilt, dann könnte ich ja im Prinzip nur die Zukäufe anteilig ansetzen und der Verbrauch aus dem Anfangsbestand würde nie eine Berücksichtigung finden, was ebenfalls zu einer überhöhten Besteuerung führen würde. Kann ich hier den Anfangsbestand auch irgendwie als erstmaligen Zukauf angeben, wie es auch im Rahmen einer Eröffnungsbilanz üblich wäre? Es existiert auch eine lückenlose Aufzeichnung (sogar über mehrere Jahre) der jeweiligen Bestände zum Monatsletzten. Wäre es vielleicht auch möglich die tatsächlichen monatlichen Verbräuche als Betriebskosten anzusetzen? Mit welchem Preis müsste man diese dann bewerten (durchschnittlicher gewichteter EK, letzter EK, first in first out EK)?
Vielen Dank im Voraus
:: Antwort
 Steuerberater Dipl.-Finanzwirt (FH) Michael HerrmannSeverinstr. 175 - 177, 50678 Köln Telefon : 0221/3 48 91 09, Fax : 0221/3 10 18 19  Berater-Bewertungen lesen Berater-Artikel lesen Online Anfrage an Steuerberater Dipl.-Finanzwirt (FH) Michael Herrmann |
 | Antwort vom 29.01.2010 - 18:09 Uhr |
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Als Umlagen zu versteuern sind die Vorauszahlungen zuzüglich Nachzahlungen des Mieters und abzüglich Erstattungen an den Mieter. Falls mit der Miete solche Nebenkosten abgegolten sind (Warm- oder Bruttomiete), sind die Bruttomieten zu versteuern und die Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar.
Dabei gilt immer das Zufluss-Abfluss-Prinzip, d.h. nur gezahlte Beträge sind Einnahmen bzw. Ausgaben.
Dies kann sich in einzelnen Jahren nachteilig auswirken, wird jedoch letztlich immer ausgeglichen.
Die Problematik, dass Sie die Nebenkosten abweichend von der steuerrechtlich üblichen qm-Aufteilung abrechnen, ist unschädlich. Da grundsätzlich die wirtschaftliche Betrachtungsweise zählt, ist es vertretbar wenn ein anderer Auftelungsmaßstab gewählt wird, zumal er nach der Betriebskostenverordnung zulässig ist. Ziel ist es schließlich, die Betriebskosten in tatsächlicher Höhe als Werbungskosten abzusetzten. Wenn hierbei die qm-Aufteilung zu einem unvertretbaren Ergebnis kommt, ist auch ein abweichender Maßstab zulässig.
Auch für die Heizkosten gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Demnach ist der tatsächliche Verbrauch unmaßgeblich. Die Aufwendungen aus dem Verbrauch des Anfangsbestandes sind nur im Jahr des Kaufs absetzbar. Hier wären nur vorweggenommene Werbungskosten denkbar, wenn der betreffende Steuerbescheid änderbar ist.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ersten Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
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sehr hilfreich | schnelle und adäquate Anwort
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