Frage
Veräußerungsgewinn bei Hausverkauf
Fachbereich Steuern / Fragennummer : 105490
| Thema | : Einkommensteuer | Herkunftsland | : Deutschland |
| Einsatz | : EUR 30,00 | Rechnung | : per E-Mail |
| Status | : Beantwortet | ||
 | Frage vom 22.01.2010 - 16:18 Uhr |
Hallo!
Wir haben ein Grundstück gekauft und es anschließend selbst bebaut. Nach Fertigstellung haben wir uns aber aus beruflichen Gründen ( Existenzgründung ) entschlossen, nicht einzuziehen und das Haus zu verkaufen. 2006 haben wir bereits ein EFH verkauft, wo wir bereits 4 Jahre gewohnt hatten. Meiner Meinung fällt das neue Haus noch unter die 3-Objekte-Grenze, da wir das Haus ja nicht vermietet hatten und ursprünglich auch keine Gewinnerzielungabsicht hatten.
Müssen wir den Gewinn für das neue Haus in der Einkommensteuererklärung angeben und versteuern ???
Zeitablauf:
10/2006 Verkauf unseres EFH
09/2007 Kauf Grundstück
05/2008 Beginn Hausbau
02/2009 Fertigstellung
05/2009 Verkauf
:: Antwort
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Steuerberater Dipl.-Kfm. Lars Wilken Alramstraße 8, 81371 München Telefon : 089/76774410, Fax : 089/76774411  Berater-Bewertungen lesen Berater-Artikel lesen Online Anfrage an Steuerberater Dipl.-Kfm. Lars Wilken |
 | Antwort vom 22.01.2010 - 18:00 Uhr |
Sehr geehrter Fragesteller,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grundlage Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Die Rechtsprechung zieht die Grenze der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel im Allgemeinen nach der von Ihnen genannten „Drei-Objekt-Grenze“. Danach liegen gewerbliche Einkünfte vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ (sog. Zählobjekte), in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung veräußert werden. Nach Ihren Angaben haben bisher nur zwei Grundstücksveräußerungen stattgefunden, so dass die „Drei-Objekt-Grenze“ vorliegend nicht überschritten ist. Inwieweit es sich bei den veräußerten Objekten um sog. Zählobjekte handelt, kann für die Beantwortung Ihrer Frage dahingestellt bleiben.
Zu beachten ist, dass in Ausnahmefällen auch der Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Ohne Bedeutung ist die "Drei-Objekt-Grenze", wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind. Ihre Angaben liefern indes keinerlei Hinweise darauf, dass derartige Ausnahmen von der „Drei-Objekt-Regel“ vorliegend gegeben sind.
Auf Grundlage Ihrer Angaben zum Sachverhalt komme ich daher zu dem gleichem Ergebnis wie Sie, nämlich dass die Veräußerung des in 2009 fertiggestellten Objekts nicht zu gewerblichen Einkünften führt. Mangels Veräußerung des Grundstücks innerhalb der maßgebenden Jahresfrist („Spekulationsfrist) liegt auch kein privates Veräußerungsgeschäft vor, so dass Sie die Veräußerung nicht in Ihrer Einkommensteuererklärung erklären müssen und keinen Gewinn versteuern müssen.
Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen. Die Ausführungsbreite orientierte sich an der Honorarhöhe.
Ich hoffe, meine Ausführungen waren hilfreich und enthalten für Sie nützliche Hinweise.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Kfm. Lars Wilken
Steuerberater
:: Einmalige Nachfrage
Einmalige Nachfrage des Fragestellers am 22.01.2010 - 18:29 Uhr
Hallo Herr Wilken !!
Danke für Ihre schnelle Antwort.
Eine kleine Nachfrage noch:
Wir haben sofort nach dem Verkauf ein neues Grundstück gekauft, um dort auch wieder ein Haus zu bauen; diesmal aber, um es wieder zu verkaufen. Das wird dann natürlich versteuert. Könnte es deswegen jetzt Probleme geben ???
Vielen Dank ...
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Antwort des Beraters auf die einmalige Nachfrage am 22.01.2010 - 19:06 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Auch nach Veräußerung des von Ihnen nun erwähnten dritten Objekts wäre die „Drei-Objekt-Grenze“ noch nicht überschritten. Jedoch steht bzgl. des dritten Objekts in der Tat zu befürchten, dass aufgrund der von Ihnen beschriebenen Veräußerungsabsicht insoweit auch ohne Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“ von Einkünften aus Gewerbebetrieb auszugehen sein wird. Dies sollten Sie detailliert überprüfen lassen. Eine Rechtsgrundlage für die Einbeziehung des bereits in 2009 veräußerten Objekts in den etwaigen gewerblichen Grundstückshandel ist jedoch vor dem Hintergrund des von Ihnen beschriebenen zeitlichen Ablaufs nicht ersichtlich, so dass es insoweit bei der im Rahmen meiner Antwort bereits getroffenen Einschätzung bleibt, wonach der in 2009 erzielte Veräußerungsgewinn nicht steuerbar ist.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage ist damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Kfm. Lars Wilken
Steuerberater
:: Bewertung
sehr hilfreich | Ein zunächst übersehener Punkt wurde vom Berater per e-mail richtiggestellt
Die Antwort war sehr hilfreich - Erschöpfend und schnell beantwortet
