renovierung Mietwohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Mietwohnung, in der in Absprache mit den Mietern das Badezimmer komplett erneuert werden soll. Die Kosten dafür betragen laut Kostenvoranschlag ca. 8000,- Euro.
Neben dieser Wohnung habe ich noch eine zweite Mietwohnung. Die Nettomiete beträgt jeweils 400,- Euro im Monat.

Weitere Informationen:
- Familienstand: verheiratet (zusammen veranlagt, die Mietwohnungen laufen auf meinen Namen), zwei Kinder
- gemeinsames Einkommen (ohne Mieteinnahmen): 85.000 (Brutto, Mann 60.00, Frau 25.000) [keine weitere Einnahmen]
- zu versteuerndes Einkommen im Jahr 2010: 77.000 Euro

Nun meine konkrete Frage:
1.) Ist es steuerlich günstiger die Kosten für die Modernisierung des Badezimmers über einen Kredit zu finanzieren, obwohl ich die notwendige Summe auch ohne Kredit aufbringen könnte?
2.) Wenn ja, worauf muss ich achten?
3.) Über welchen Zeitraum wäre die Tilgung sinnvoll?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort vom 15.01.2012 - 20:15 Uhr

Steuerberater Dipl.-Finanzwirt (FH) Michael Herrmann

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Aufwendungen für die Renovierung des Badezimmers sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Dies gilt auch für die Finanzierungskosten. Aus rein steuerlicher Betrachtung ist es sinnvoll eine Kreditfinanzierung zu wählen, da Sie durch den Zinsaufwand das Einkommen und die Steuerbelastung senken.
Es ist jedoch entscheidend welches wirtschaftliche Ergebnis zur günstigsten Lösung führt, da die Senkung der Steuerbelastung mit den vielleicht unnötigen Zinsaufwendungen teuer erkauft wird. Die Kosten einzusparen ist in der Regel günstiger als Steuern sparen, weil Sie nur in Höhe des Steuersatzes Steueraufwand senken, dieser jedoch nie 100% betragen kann.

Sie müssen daher vergleichen, ob Sie auf die Kapitalerträge nach Abzug der Steuerbelastung (vielleicht sind sie ja noch durch den Sparerfreibertrag freigestellt) mehr erlösen, als Sie an Kreditzinsen nach Abzug des Steuervorteils aufwenden müssen. Nur wenn diese Rechnung positiv ausfällt macht eine Kreditfinanzierung wirtschaftlich und steuerlich Sinn. Inwiefern der Tilgungszeitraum dabei eine Rolle spielt kann pauschal nicht beurteilt werden, da eine solche Zinsberechnung von vielen Komponenten abhängt.

Sie sollten auch darüber nachdenken, ob Sie von der Regelung Gebrauch machen, die Renovierungskosten als erhöhten Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre zu verteilen. Dies bringt bei gleichbleibenden bzw. steigendem Einkommen einen echten Progressionsvorteil. Bei dieser Aufteilung können sie davon profitieren, dass die Aufwendungen in einer höheren Progressionszone (höheren Steuersatz) einen größeren Steuerabzug verursachen. Die Finanzierung spielt bei der Verteilung der Aufwendungen keine Rolle, da die Zinsaufwendungen davon getrennt nach Abfluss berücksichtigt würden.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater